O painel “Engenharia Condominial: os desafios técnicos das edificações brasileiras após a entrega” foi um dos destaques do Congresso Construindo Conhecimento, realizado durante o Concrete Show 2026. O evento reuniu especialistas para debater os desafios e oportunidades de um setor que movimenta cerca de R$ 190 bilhões no Brasil.

Entre os participantes estavam Bernardo Tutikian, professor e pesquisador da UNISINOS; Kelly Ramos, mestre e diretora técnica da Vistum Consultoria; Cesar Daher, mestre, fundador do IDD e sócio da DAHER Engenharia; e Elaine Araujo, engenheira civil, pós-graduanda em Patologia das Obras Civis (IDD) e perita judicial no TJSP.

O debate trouxe à tona questões como a necessidade de manutenção preventiva e corretiva, a gestão eficiente de recursos e a adequação às normas técnicas. Os especialistas também ressaltaram a importância de capacitar profissionais para lidar com as complexidades das edificações modernas, garantindo segurança, sustentabilidade e durabilidade.

O painel reforçou a relevância da engenharia condominial como um pilar estratégico para o mercado imobiliário brasileiro, evidenciando a necessidade de inovação e planejamento para superar os desafios técnicos e operacionais que surgem após a entrega das edificações.

Para começar a discussão, Elaine Araujo levantou uma questão central: “Assim que nós entregamos as edificações, precisamos da manutenção. Quais são os desafios?”. A partir desse ponto, foram abordados tópicos essenciais para engenheiros e gestores, destacando os principais desafios e oportunidades do setor. Confira os detalhes!

Vistoria, manutenção e gestão de reformas 

Respondendo à pergunta da mediadora, Allef Dantas lembrou que a entrega do condomínio exige uma vistoria inicial. “Falar de manutenção é falar de documentação, tudo que precisa ser entregue para o gestor ou síndico”, reforçou. É através da documentação que o condomínio pode desenhar “seu processo de gestão e manutenção”. 

Exemplificando, o professor destacou a ABNT NBR 5674, que define requisitos para gestão do sistema de manutenção de edificações, e a norma ABNT NBR 17170, de prazos de garantia para componentes das construções. 

Dantas já apontou o primeiro desafio da engenharia condominial: “o condomínio não se planeja preventivamente, a manutenção é majoritariamente corretiva”. 

Kelly Ramos agregou ao painel falando da gestão de reformas, que é ainda mais importante no momento de entrega do condomínio, quando muitas obras acontecem simultaneamente. O desafio, novamente, são documentações incorretas ou que nem são entregues. “A reforma de unidades privativas e unidades comuns, e qualquer área edificada, exige ART ou RRT”. 

Ela também reforçou que “não existe laudo de reforma”. O que deve ser entregue ao condomínio é um memorial construtivo. “Demolição, troca de revestimentos, alteração de pontos hidráulicos e elétricos, carga, tudo deve ser levado em consideração”. 

‘Nenhum material é eterno’: análise de vida útil 

Entrando no tópico dos materiais, e especificamente o concreto, Daher comentou que “o concreto não é eterno, como nenhuma construção ou material é eterno”. Na entrega do condomínio, as estruturas (e seus componentes) passam por uma análise de vida útil. 

O exemplo citado pelo especialista foi o das fundações, estruturas que nem são visíveis. Sem análises e acompanhamento periódico, problemas de fissuração e corrosão podem comprometer.  

Para Daher, trabalhar de forma interdisciplinar é um caminho para superar esse desafio. “A gestão técnica condominial tem que ser feita por engenheiros, até para garantir que essa vida útil se cumpra, principalmente de forma preventiva e não corretiva, que deixa tudo mais caro”. 

Em sua fala, o engenheiro lembrou também das mudanças climáticas, e como os materiais, edificações e fachadas podem não estar adaptados aos cenários de calor extremo, fortes chuvas, etc. 

Nesse tópico, o professor Bernardo Tutikian lembrou dos incêndios, e de como as estruturas precisam ser pensadas para maior resistência e segurança. 

Mudanças de utilização e desafios da engenharia condominial 

Outros desafios levantados pelos painelistas tratam de mudanças de utilização, seja por comportamento dos usuários, por demandas de arquitetura ou por modernização. 

Dantas comentou sobre a estrutura elétrica e sua relação com os carros elétricos. Nem todo condomínio tem infraestrutura para permitir essas instalações com segurança. “Num futuro com muitos carros elétricos, que são mais pesados, também é relevante calcular a carga sobre a estrutura de garagens”, reforçou. 

Falando novamente das reformas, e de mudanças de utilização dentro das unidades privativas, Kelly relembrou a norma ABNT NBR 16280 e as questões de segurança dentro dessas obras. “O simples retirar de um revestimento não é tão simples assim, pode provocar fissuras nos apartamentos vizinhos. Toda alteração exige refazer a impermeabilização. A construção é um grande conjunto de sistemas, e não podemos tratá-los individualmente”. 

Para a especialista, a função do engenheiro condominial é resguardar a estrutura como um todo, o conjunto. 

“Agora está na moda o retrofit”, comentou Daher. “Mas como é que está a qualidade da estrutura? Tenho documentação? Quais ensaios são necessários para ter um parecer sobre a segurança da edificação?” 

Outro desafio: o critério para síndicos e administradoras é preço. Elaine destacou como a cultura não é de preservar ou manter, voltando para a questão da manutenção corretiva, mais cara. 

“A gestão condominial é importantíssima. Na engenharia, é importante criar uma cultura de suporte permanente para os condomínios. E o engenheiro precisa ser valorizado, também trabalhamos com vidas”, finalizou Daher. 

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